Юрій Сербін: Я не в курсі, що забудовники збирають гроші в обхід закону

Фото "Главред"

У те, що Фонд фінансування будівництва допомагають дотримуватися законності, я не вірю. А ось дати можливість забудовникам збирали гроші законно і за це відповідати, і щоб це було застраховано - ось що ми пропонуємо в нашому законі.

Ю рій Сербін - дуже авторитетна людина. Він будівельник з величезним стажем, отриманим ще в радянські часи.

А в 1992-1994 роках Сербін навіть був міністром будівництва та архітектури України. Після цього він якийсь час був депутатом і запам'ятався тим, що в розпал політичних баталій покинув БЮТ.

Сьогодні Сербін далекий від політики, і є одним з перших осіб в Конфедерації будівельників України.

Він називає себе ідеологом законопроекту, яким пропонується відродити сумнозвісні інвестиційні договори . Нагадаємо, саме за допомогою цього механізму змогла відбутися "Еліта-Центр".

Також в розробленому ним документі пропонується забрати у держави і віддати Конфедерації функцію контролю якості зводяться багатоповерхівок. За задумом Сербіна, це повинно стати можливим завдяки залученню страхових компаній, які захочуть взяти на себе ризики, пов'язані з будівництвом в Україні.

Опитані "Економічною правдою" експерти дуже критично поставилися до цих пропозицій . Правда, серед наших співрозмовників були переважно юристи, більше знайомі з проблемами клієнтів, які "обпеклися" на вкладенні в новобудови. Хоча і будівельники, з якими ми спілкувалися, виявилися налаштовані вкрай скептично.

Втім, Сербін висуває аргументи на користь своєї пропозиції, і не боїться гострих питань.

Ми не до кінця віримо, що Сербін є єдиним натхненником цього документа. Швидше за все, він висловлює думку цілої групи впливу всередині Конфедерації будівельників України, але бере весь вогонь критики на себе. Примітно, що президент КСУ Лев Парцхаладзе не став спілкуватися з "ЕП" щодо даного законопроекту, і перекинув нас на Сербіна.

За словами будівельника стає ясно, що в ухваленні подібного законопроекту дуже не зацікавлена лобі, яке представляє бізнес Фондів фінансування будівництва. Вони користуються підтримкою Нацкомфінпослуг.

***

- Хто автор законопроекту про повернення інвестиційних договорів, введення обов'язкового страхування і скасування державної експертизи об'єктів третьої-п'ятої складності?

- Я ідеолог цього закону, і вже років зо два з половиною займаюся ним.

Що основне в цьому законі? Ми повинні захистити інвесторів, яких ми знедолили, щоб в майбутньому подібні випадки не повторювалися.

Яку я пропоную захист? Коли в четвертому скликанні Верховної Ради створювалися Фонди фінансування будівництва (ФФБ, пропускають через себе всі гроші, що йдуть на будівництво даного будинку - ЕП), то говорилося, що забудовники - нехороші люди, будівельники - ще гірше, що вони обкрадають людей і не несуть ніякої відповідальності.

Треба, мовляв, створити фінансові компанії при великих банках. І якщо забудовники погані, тоді ці компанії за свої гроші добудують будинку.

У Раді четвертого скликання я ще не був депутатом, але вже тоді скандалив, скільки міг. Я тоді ще говорив, що той закон був чистої води обманом. Життя показало, що це дійсно так.

Є два типи ФФС: тип А і тип Б. За типом А за все відповідає забудовник. Він зобов'язаний добудувати об'єкт, навіть якщо квартири не продані, і фінансова компанія не дала йому грошей.

Результат - фінансова криза, і фінансові ці компанії не дали ні копійки, хоча самі отримували винагороду, і це винагороду - мінімум 5%. Більше тисячі об'єктів залишилися недобудованими, зараз їх більше 800.

Тому я пропоную, щоб ми зробили житло дешевше мінімум на ці 5%, а для цього потрібно повернути будівництва та будівельників право залучення грошей.

Ми не обмежуємо конкуренцію, не приведи Господи. Треба, щоб ці фірми входили до складу нашої Конфедерації, щоб ми на них дивилися і говорили: "так, за цю фірму ми готові відповідати".

- Якою має бути звітність будівельних компаній, щоб Конфедерація могла їх контролювати?

- По-перше, чи є нормальний склад будівельників. Тобто, можуть вони взагалі побудувати об'єкт або будуть наймати посередників - з вулиці брати людей або на вокзалі, як багато фірм, на жаль, зараз роблять.

По-друге, чи є у них фінансова база для того, щоб нести відповідальність або організувати цей процес, якщо зупиняться продажу.

Інвестор, який вклав гроші, повинен бути застрахований в страховій компанії, яка входить в асоціацію страховиків, має досвід страхування фінансових і будівельних ризиків.

Ми розуміємо, що страхових компаній, які могли б забезпечити своїм капіталом ці ризики, в Україні мало. Тому другий етап - створення такої асоціації (в законопроекті Сербіна вона називається Бюро інженерно-технічних ризиків - ЕП). Ця громадська організація матиме право укладати угоди з міжнародними асоціаціями про перестрахування.

Попередні переговори вже проведені, Я навіть озвучував назву тієї німецької асоціації, з якої ми проводили переговори, але я це зробив неправильно, тому зараз не буду називати.

Тобто, перший пункт - ми створюємо для інвесторів захист і здешевлюємо будівництво житла, тому що вже не треба цих 5%. А страхування за нашими розрахунками йде в обсязі 2-2,5%, і цього достатньо.

- Бюро інженерно-технічних ризиків - це аналог Моторно-транспортного бюро?

- Якби так вийшло, було б добре. Опонентів дуже багато.

У нас один з директорів виступив: "Навіщо ці інвестиції? Давайте знайдемо порядного забудовника".

А що таке порядна забудовник?

Сьогодні він порядна, завтра його загнали в фінансовий кут, або він сам зробив помилку - і кінець порядності. А людина, яка не отримала квартиру і не скоро отримає - він тут причому?

- У своєму законопроекті ви пропонуєте запровадити цілих три види обов'язкового страхування. 2,5% - це сумарний тариф по всіх трьох видах?

- Ні, поки я говорю зі страхування інвестицій, щодо захисту інвесторів. Ми застрахуємо ризики у тих страховиків, які мають договірні відносини з Конфедерацією.

Третій пункт, в якому нас можуть звинуватити, - монополізм.

Ми вивчали досвід європейських країн - а ми начебто йдемо туди. У Німеччині жоден будівельник або архітектор не може працювати на будівельному ринку, якщо він не увійшов до асоціації і не отримав від неї документ. Тоді вона несе за нього відповідальність.

У Німеччині ліквідували міністерство, в цьому напрямку повинні йти і ми, забираючи поступово функції міністерств. Для цього треба, щоб асоціація дійсно мала права і обов'язки.

Одне з прав - щоб страховики були пов'язані з асоціацією не тільки договорами, асоціація повинна надавати допомогу.

У них же немає фахівців-будівельників, інженерів. За угодою ми повинні давати їм людей, які б допомогли проводити страхову експертизу, щоб вони знали ризики цього об'єкту, і чи якісно зроблена документація.

- Що це за люди, яких ви будете рекомендувати?

- У нас в будівельних організаціях є такі інженери. Є асоціації технагляду.

Це тільки проект, він буде змінюватися. Скоро ми проводимо круглий стіл з цього законодавчого акту. Опозиції по ньому буде багато.

Навіть росіяни пішли цим шляхом. З 1 січня у них законодавчо введено обов'язкове страхування ризиків, пов'язаних з будівництвом. А з 2004 року у них діє закон, в якому вони дозволили пайову участь в будівництві житла - тобто, повернулися до схеми, яка раніше використовувалася і в Росії, і в Україні.

Вони зрозуміли, що фінансові компанії (маються на увазі ФФБ - ЕП) не захищають інвесторів.

Для нас, будівельників, не проблема підготувати достатньо інженерів для роботи зі страховиками. Я говорив попередньо з асоціацією технагляду (мається на увазі Інспекція державного архітектурно - будівельного контролю, або ДАБК - ЕП), вони не заперечують.

Але зараз це питання піднімати передчасно. Щоб йти цим шляхом, потрібна база. Коли буде готовий закон, тоді ми зможемо стартувати.

Хочу підкреслити: ми не пропонуємо знищувати ФФБ - тип А і тип Б. Я раніше це пропонував, але потім послухав, як люди кажуть: "Ми не будемо лізти в бійку".

Хоча я негативно прокоментував пропозицію Комісії з цінних паперів. Ви знаєте, яке пропозицію вона подала? Комісія рятує людей, які займаються ФФБ. З моєї точки зору, це просто елементарна годівниця.

Уявіть: найдешевший будинок в Києві, з нормальними технічними умовами. Вартість його будівництва становить 70-80 млн грн. Візьміть 5%, які отримує ФФБ. А в ній "сидять" один-два людини. Якщо ж будинків п'ять-шість - дуже непоганий заробіток для тих, хто володіє цією фінансовою компанією.

- Є інша думка про ФФБ. Кажуть, що фонди не дозволяють власникам будівельних компаній вийняти гроші з будівництва, як це часто буває.

ФФБ хоча б юридично вибудовують ланцюжок проходження грошей. Зате існує купа будівельних організацій, які по предварітельниі договорами збирають гроші. Причому, на структури, які не мають юридичного відношення до даного забудовнику.

- Давайте я спочатку прокоментую закон, який дала Комісія з цінних паперів, а потім відповім на ваше запитання.

Війна з ними у мене йде вже два з половиною роки. Півроку тому вони зателефонували і сказали: "ладно, тільки не чіпай нас і не вимагай знищення ФФБ".

Що вони придумали зараз? На сайті Нацкомісії вже місяці три висить законопроект. Сенс його наступний: вони пропонують тепер страхувати зобов'язання ФФБ типу А. З моєї точки зору, це псевдострахування. Пояснюю, чому.

Можуть існувати два типи ФФС: тип А і тип Б. У типі А за все відповідає забудовник, але фінансова компанія знімає свої 5% і збирає гроші. Плюс, вона ще й нелегально страхує. Ви можете перевірити договору, і все вам покажуть: в будь-якому договорі є страховка, яка доходить до 9%.

- До 9% від якої суми?

- Від обсягу зібраних коштів. Вони страхують свої ризики, щоб мати відкат. Але це ж не допомагає здавати об'єкт в експлуатацію.

Що стосується ФФБ типу Б, то записано, що при його використанні обов'язково повинні страхуватися ризики інвестора. В цьому випадку, відповідальність несе фінансова компанія, а не забудовник. Вона зобов'язана на 100% забезпечити забудовника засобами. Тобто страхування вже передбачено.

Ось що вони відповідали на мої листи з комітету. Мовляв, якщо ми будемо страхувати і працювати з ФФБ типу Б, то це значне подорожчання будівництва - на 6-10%. Ми довели, що це дурниця.

Тоді вони написали, що їм заборонив Нацбанк.

- Що заборонив? Страхувати?

- Чи не страхувати, а працювати з ФФБ типу Б. Нацбанк дійсно погано відноситься до ризиків фінансових компаній.

Тепер же, коли цей аргумент помер, Нацкомісія пропонує страхувати ФФБ типу А. За яким, нагадую, відповідальність несе забудовник.

Тобто, застрахувавши, вони все одно хочуть підвищити вартість житла. До 5% додається офіційна страховка, але ризики залишаються за забудовником.

У законопроекті, який підготувала Нацкомісія, є цікава фраза. Мовляв, страхова компанія має право звертати регрес на майно забудовника.

А 80% майна забудовника - це будівельні організації. Вони, може бути, мають механізми, яких вистачить, щоб окупити одну-дві квартири. Тобто, все знову йде до того, що це липа. Щоб зберегти ФФБ.

Нехай зберігаються - бог їм суддя. Якщо ми налагодимо систему, яка працює в Росії і частково в Європі, то захистимо інвестора.

Якщо ми введемо реєстр будинків, щоб не було подвійного продажу, то ми захистимо інвесторів від недобудованих об'єктів. Наш законопроект це забезпечує.

Сьогодні я отримав перші зауваження до проекту. Фахівці дали висновки, ми будемо їх обговорювати. Частина депутатів (Верховної Ради - ЕП) погодилася вносити цей законопроект.

Тепер відповідь на ваше запитання. Якщо якісь забудовники беруть якісь гроші крім чотирьох дозволених позицій, то їх просто треба садити в тюрму.

- Я вам можу назвати: "Укрбуд". Думаю, ви про них чули.

- Чув. Якщо "Укрбуд" порушує закон, то це вже питання до кримінальних органам.

- Мені цікаво, чому в законодавстві прописано, що гроші населення можуть збирати тільки ФФБ або через продаж цільових облігацій. Проте, будівельні компанії збирають безпосередньо. Я назвав поодинокі випадки, а це часто-густо. Гроші збираються по "попередніми договорами".

- Послухайте, давайте я вас запитаю: чому у нас крадуть, і не садять в тюрму?

- Ви в курсі, що будівельні компанії збирають гроші безпосередньо?

- Я, наприклад, не в курсі.

- А як таке може бути? Вибачте, адже це ж один ринок. Я, наприклад, в курсі, що робиться в інших виданнях. Ми всі працюємо в одному полі. А виходить, ви - людина з досвідом, шановний, титулований, і не в курсі, що відбувається в Києві?

- Серйозно кажу, я не в курсі, що хтось збирає гроші в обхід закону. Я не правоохоронний орган, я не маю права сказати, що "завтра перевірю". Ось візьмемо, умовно, забудовника Пупкіна. По-перше, він мене може не пустити. По-друге, я не знаю, чи є він учасником Конфедерації. Тоді я підніму питання на нашому щомісячному зібранні.

- Ви ж хочете стати надбудовою, яка наводить лад на ринку?

- Правильно.

Ми ж хочемо за допомогою цього закону потихеньку отримувати права і обов'язки. Якщо забудовники порушують етику, то ми можемо їх тільки виключити. Якщо ви знаєте, що він порушує закон, чому ви не говорите це правоохоронним органам? Чому ви не пишете?

- Я - журналіст, я ж не можу за всіма бігати. У мене таких прикладів сотні. Ми пишемо про них в міру можливості.

- Пишіть і про це тоді, якщо ви впевнені, що ви говорите правду.

- Так хто б реагував?

- Стоп. Я розумію. Пишіть про це.

Ми говоримо міністерству і Кабміну: якщо ми йдемо в Європу, то давайте наділимо Конфедерацію правами заради нашої спільної справи.

Тепер ФФБ. У те, що Фонд фінансування будівництва допомагають дотримуватися законності, я не вірю. А ось дати можливість забудовникам збирали гроші законно і за це відповідати, і щоб це було застраховано - ось що ми пропонуємо в нашому законі.

- Скажіть, будь ласка, в законопроекті, який буде подаватися до Верховної Ради, будуть прописані права та обов'язки, які ви пропонуєте передати від держави на користь Конфедерації?

- Я не знаю. Подавати-то буду не я. Я пропозиції даю, вони будуть обговорюватися. Я навіть не маю права підпису - я ж не депутат.

Я веду переговори з ДАБК, який кусається, тому що забирають повноваження. Дві зустрічі вже були з ними.

Я вважаю так: якщо ти береш на себе відповідальність, то повинен мати права. Чи не правоохоронні функції - хоча б право перевірити етику будівництва та дотримання законодавства.

- Наскільки я зрозумів, ви пропонуєте, щоб Конфедерація будівельників і на етапі видачі дозвільних документів, і на етапі здачі будинку в експлуатацію перевіряла всі самостійно, без залучення ДАБК. Щоб повноваження ДАБК по об'єктах третьої-п'ятої ступенів складності перейшли до вас.

Ви ж говорите, що страховики будуть перевіряти будівельників, але страховикам будете підказувати перевіряючих ви. Як тоді уникнути конфлікту інтересів? Виходить, будівельники будуть перевіряти будівельників.

Коли ви перевіряєте самі себе, у вас є пряма схильність до того, щоб на якісь питання закривати очі, або десь ставитися один до одного по-товариськи, нібито з хороших міркувань. Конфлікт інтересів є.

- Відповідаю: нічого цього немає. Ми спеціально саме так запропонували ДАБК і всім іншим.

Ми розуміємо, що це не зовсім чистий варіант. Ми хочемо вислухати ДАБК, вони обіцяли мені до кінця цього тижня підготувати пропозицію, як обійти те питання, про який ви згадали.

- А що значить "обійти"?

- А так, щоб був дійсно серйозний контроль. Тобто, щоб нам не сказали: "Сербин, ти випив горілки з тим же Пупкіним, тому ти там сидиш. Ти дав йому якусь ліцензію або його людям віддав сертифікат".

Ми цього теж боїмося. Правда, я поки цього не бачу, тому і вирішив написати саме так. Але, чесно, про це сказав керівництву ДАБК. Чекаємо пропозицій.

Ми ж не ховаємося: 20 або 21 червня проводимо круглий стіл, запрошую і вас.

Там буде Парцхаладзе, я там теж буду. Може, проект прийде в Верховну раду абсолютно в іншому вигляді. Може, взагалі не прийде.

Депутати, які погодилися його вносити, після критики можуть злякатися і відмовитися вносити. А робити це через Кабмін - довга справа.

- Якщо документ буде пропонувати впровадження трьох видів обов'язкового страхування відповідальності, чи можете видати якусь узагальнюючу цифру - наскільки виросте собівартість квадратного метра, що зводиться із застосуванням цих видів страхування, але без застосування ФФБ?

- Ми проти знищення ФФБ. Я попрошу страховиків, і вони вам дадуть розрахунки (читайте нижче - ЕП).

- Ви предложили відродіті НЕ только інвестиційні договори, а й договором пайової участия. Як буде виглядати робочий механізм за договорами пайової участі? Все те ж саме, що за інвестиційним договором?

- Ні, не те ж саме. Там я схитрував - зараз поясню.

У Росії є закон "Про пайову участь". Коли вони зрозуміли, що фінансові компанії - це "липа", то взяли такий закон. По-хорошому, треба було вписати, що це регулюється законом, і окремо прописати закон "Про пайову участь".

Закони ці я зараз не хочу дивитися і допрацьовувати. Звичайно, можна списати російський один до одного.

Чим відрізняється пайову участь від інвесторів та інвестиційних договорів?

Інвестиційні договори - це прямі договори, які інвестор укладає із забудовником, який буде страхувати ризики інвестора. Пайова участь - це трошки інше. Пайова участь, в основному, поширюється на юросіб.

Є механізм, який я можу описати, але це довго і нудно. Росіяни з 1 січня 2013 року введено страхування цих позовів, але там страхують вже по-іншому.

Якщо застосовується механізм пайової участі, то домовилися про наступне. Будуємо житловий будинок, збираємо гроші у інвесторів. Щоб застрахуватися, ми створюємо страховий фонд з власних грошей, який покрив би ризики цього інвестора. Грубо кажучи, ось в чому різниця.

- Скільки потрібно грошей для страхового фонду?

- Треба вважати.

- Щоб зібрати хоча б 80 млн грн, про які ви говорите.

- Це треба вважати - в залежності від того, які ризики страхуються. Ми вважаємо, 2,5-3%. Росіяни при пайову участь дійшли до 4%, хоча ця цифра законодавчо у них поки не прописана.

***

Конфедерація будівельників України. Розрахунок можливої вартості страхування ризиків будівництва, якщо застосовується механізм інвестиційних договорів

Страхування будівельно-монтажних робіт і післяпускових гарантій розглядається як добровільний вид страхування, тому ціноутворення за цими видами страхування буде вільним. Тобто, кожна страхова компанія розраховує такий тариф самостійно, на підставі власної статистики або програм перестрахування ризиків.

Ринкова практика показує коливання тарифних ставок по цьому виду страхування в межах 0,1% - 4,0% від вартості об'єкта будівництва. Однак, якщо мова йде про житловому будівництві, то тарифні ставки будуть перебувати в діапазоні 0,2% - 2,5% (на рік - ЕП) від вартості об'єкта будівництва в цих двох видів страхування разом.

Що стосується страхування відповідальності забудовника перед інвестором (механізми пайової участі або прямого інвестування), то цей вид страхування визначається як обов'язковий. Це, в свою чергу, означає, що його будуть підраховувати в складі профільного комітету або відомства.

Для цього виду слід зазначити, що його вартість буде адекватна вартості банківської гарантії, виданої на аналогічних умовах, і складати 1,5-2,5% (в рік - ЕП) від загальної суми фонду капіталовкладень.

Отже, загальна вартість страхування складе 1,5% -5,0% (на рік - ЕП) від вартості об'єкта будівництва. При цьому зазначені вище види страхування входять безпосередньо до складу прямих валових витрат платника податку на прибуток, і не перевищують максимально допустиму норму витрат на страхування в межах кошторису на будівництво.

Це означає, що такі витрати не підвищують реалізаційну вартість житла, оскільки входять в стандартну структуру собівартості будівництва, яка сьогодні застосовується на ринку житлового будівництва.

У порівнянні з двома іншими популярними на сьогодні механізмами фінансування житлового будівництва, така модель несе на собі більш низький рівень витрат на страхування, ніж та, яка діє сьогодні. Так, стандартні ставки страхування фінансових і будівельних ризиків при застосуванні механізму ФФБ (фондів фінансування будівництва), досягають 9,0-14% від суми фонду фінансування будівництва.

Не нижче витрати на страхування при застосуванні механізму випуску інвестиційних сертифікатів, оскільки при емісії цінних паперів страхування фінансових ризиків, пов'язаних з такою емісією, є обов'язковим згідно з чинним законодавством України.

Слід також враховувати, що базис розрахунку страхових платежів при фінансуванні житлового будівництва через механізми інвестиційного договору фінансування або договору часткового фінансування істотно нижче, оскільки страхові тарифи застосовуватимуться до вартості об'єкта будівництва, а не до реалізаційної вартості житла.

© 2005-2014, Економічна правда. Використання матеріалів сайту можливе лише за умови посилання (для інтернет-видань - гіперпосилання) на "Економічну правду".