Експлуатована покрівля - відмінне рішення для тих будівель, які мають гарний вигляд. Сама верхня точка огляду - з висоти веж «Москва-сіті»
Е. Розумний / Відомості
В даний час ринок комерційних площ насичений пропозицією, і, щоб знайти орендаря, не завжди достатньо надати йому потрібне приміщення в потрібному місці. Роман Ткаченко, голова представництва холдингу RD Group в Росії, говорить, що девелопери змушені шукати нові способи додавати цінності об'єктів в очах орендарів.
Прилеглої території у міських БЦ небагато. Як варіант, на дахах бізнес- або торгових центрів з'являються затишні простору з зимовими садами, майданчики для відпочинку, ресторани, картинні галереї, розвиваються освітні проекти і т. Д. Десь встановлюють столи для пінг-понгу, підлогові шахи. Що саме - залежить від аудиторії і території, уточнює Ткаченко. Наприклад, в бізнес-парках з великими вільними просторами на експлуатованих покрівлях можна проводити великі заходи, концерти. Тераса в складі офісу в залежності від розміру може використовуватися як переговорний простір, гнучке робоче місце, місце проведення кава-брейків і корпоративних зустрічей, додає Олена Денисова, керівник відділу офісних приміщень CBRE.
Тетяна Самченко, директор відділу агентських послуг офісної нерухомості Knight Frank, як приклад наводить робочу зону з WiFi на даху офісу «Яндекса» (вул. Льва Толстого, 16). Але по-справжньому зелених дахів, як це поширено в містах Європи та Північної Америки, в Москві майже немає, каже Самченко. Найвідоміша зелена покрівля - на офісній будівлі на вул. Шереметьєвській, 34, яку влаштувало собі ландшафтне бюро «Ілля Мочалов і партнери».
захмарна їжа
Найчастіше даху столичних бізнес-центрів освоюють ресторани. Багато з них мають і закриту, і відкриту частини, що дозволяє закладам функціонувати цілий рік. Наприклад, «Карлсон» на даху бізнес-центру Central City Tower на Овчінніковской набережній, звідки відкриваються види на Замоскворіччя, річку і Кремль, «Світлий» на даху БЦ «Юсупов двір» на Садовій-Черногрязская вулиці та ін.
Цього літа холдинг RD Group відкрив на даху третьої черги ділового кварталу «Романов двір» терасу Romanov Roof з видом на Кремль і історичний центр Москви. За словами Ткаченка, там орендарі, гості ділового центру і просто городяни можуть не тільки попити кави, але і з користю провести час - практично кожен день влітку і навіть восени на унікальній майданчику проходили лекції з архітектури, живопису, мистецтва, музичні вечори, майстер- класи з живопису, а також заняття йогою і стретчингом (але на зиму дах закриють). Є зона з навісом для проведення конференцій і лекцій і відкрита зона з пуфами для відпочинку на свіжому повітрі. Ткаченко уточнив, що проект Romanov Roof в першу чергу орієнтований на працюючих в «Романовому дворі». Інвестиції в обробку та благоустрій тераси, включаючи створення зеленої зони, склали 7,5 млн руб.
На даху 85-поверхової вежі МФК «Око» в ММДЦ «Москва-сіті» (забудовник - Capital Group) розташувалася веранда ресторану «354» - саме на такій висоті заклад і знаходиться. Загальна площа відкритої веранди - майже 1000 кв. м. Всього під ресторанний комплекс відведено три верхніх поверхи хмарочоса з апартаментами (друга вежа «Ока» - бізнес-центр. - «Ведомости»). Під верандою на даху, на 85-му поверсі, розмістяться ресторан з традиційною російською кухнею і айс-бар, а 84-й поверх займе напівзакритий ресторан-клуб з нічними уявленнями. Як повідомив Гліб Марач, заступник генерального керуючого ресторанного об'єднання «354», ресторан на даху відкрився на початку вересня 2016 року і в ньому вже побувало більше 10 000 чоловік. Взимку веранду закриють, і з кінця листопада до початку березня найвища майданчик над житловою зоною не тільки Москви, але і Європи перетвориться у відкритий каток загальною площею близько 800 кв. м. Як повідомили в Capital Group, веранду ресторану обладнали вже після будівлі вежі, застосувавши унікальну конструкцію - зсувні алюмінієві ламелі, які в холодну або дощову погоду герметично закриті, а в гарну - відкриваються за півтори хвилини «і гості можуть милуватися зоряним небом». Над центральною частиною веранди розташовується найвища точка комплексу апартаментів - вертолітний майданчик. Для прибирання снігу взимку на ній буде встановлена снігоплавильна машина. Угадавши великий інтерес до оглядового майданчику на даху «Ока», керуюча компанія організовує сюди екскурсії.
У бізнес-центрі «Водний» на Головинском шосе MR Group планує організувати на даху авторський ресторан з видами на Химкинское водосховище і Москву. Спочатку в проект було закладено така можливість, уточнила Євгенія Старкова, директор по маркетингу MR Group.
Ресторани непогано себе почувають і на покрівлях ТРЦ і готелів. «Дах-бар» відкритий в ТРЦ «Алтуфьевскій», на 31-му поверсі Radisson Royal Hotel ( «Україна» на Кутузовському проспекті) розташовується Mercedes Bar з оглядовим майданчиком. На даху комплексу «Пекін» на Великій Садовій знаходиться Time Out Bar, і це далеко не повний перелік.
На даху Центру дизайну Artplay (вул. Нижня Сиромятніческій) розташований каток з баром, який влітку функціонує як клубна і концертний майданчик, розповідає Денисова. Як повідомила Старкова, в другій черзі ЖК «Філі град» (Береговий проїзд, вл. 5) в стилобатной частини розміститься торговий центр з атріумом площею 15 000 кв. м. Дах ТЦ по концепції благоустрою від бюро Wowhaus стане багаторівневим простором з пішохідними зонами, дитячими та спортивними майданчиками, кінотеатром під відкритим небом і коворкінг.
Діловий квартал Neopolis (нова Москва) просуває в Росії формат lifestyle-центр, розповідає його директор по маркетингу Світлана Григор'єва. І якраз експлуатовані покрівлі паркінгів вона називає одним з унікальних переваг проекту. На них планується розмістити зони для занять спортом, активного відпочинку та релаксу, а на дахах офісних будівель будуть обладнані відкриті тераси.
справа техніки
Пристрій плоскою експлуатованої покрівлі не тільки дає можливість використовувати додаткову площу під відкритим небом, а й збільшує корисний об'єм приміщення технічного поверху на відміну від скатного даху, з'їдає цінні метри мансардного поверху за рахунок похилих стін, впевнений Сергій Ольніцкій, комерційний директор «СБЕ Полімерні мембрани і ПІР »(входить в корпорацію« Техноніколь »). Будь-яку плоску покрівлю можна зробити експлуатованої, захистивши гідроізоляцію від механічного впливу за допомогою різних матеріалів - терасної дошки, плитки або профільованою мембрани з подальшим влаштуванням газону, так званої зеленої покрівлі та ін., Розкриває технічні подробиці Ольніцкій.
Лякає скупчення води можна уникнути за рахунок будівництва водостоку, який може бути як внутрішнім, так і зовнішнім. У першому випадку, уточнив Ольніцкій, вода йде в спеціальні воронки, що влаштовуються на покрівлі, у другому - в спеціальні жолоби по периметру даху. В обох випадках на покрівлі влаштовується невеликий ухил зі спеціальних клиноподібних теплоізоляційних плит, і калюжі не утворюються. Внутрішній водостік також перешкоджає утворенню бурульок. Але експлуатована покрівля буде піддаватися більшому навантаженню, ніж звичайний дах. Все навантаження на фундамент і конструктив будівлі необхідно передбачити ще на етапі проектування, зазначає Ксенія Цапліна, керівник відділу маркетингу ФСК «Лідер»: «Тільки в цьому випадку можна забезпечити належний рівень безпеки при експлуатації».
Плоска покрівля являє собою багатошарову конструкцію, і кожен матеріал цього пирога має своє призначення: захист конструкції від конденсату, теплоізоляція і ресурсозбереження, захист від вологи, механічних пошкоджень і т. Д. Технології дозволяють сьогодні реалізувати будь-які рішення, підтвердив Віктор Прокопенко, директор з продажу Sezar Group. Однак рішення про експлуатованої покрівлі лежить швидше в площині доцільності, зазначає він: «Зіставляючи ресурси і вигоду, з огляду на специфіку нашого клімату, далеко не кожен девелопер вважає виправданими експлуатовані покрівлі».
За оцінкою Георгія Миколаєва, керівника служби забудовника житлових комплексів «Андерсен» і «Ірландський квартал», експлуатовані покрівлі відносяться до найдорожчого виду - до 25% різниці з ціною традиційної даху. Ольніцкій заперечує: рішення з плоскою покрівлею порівнянні за вартістю з скатних дахами, але «за ті ж гроші ви отримуєте набагато більше квадратних метрів корисної площі».
Не користі заради
Включивши експлуатовану покрівлю в проект, забудовник рідко сподівається на ній заробити. Прокопенко каже, що проекти з експлуатованої покрівлею девелопери роблять швидше «заради іміджу», ніж заради додаткового прибутку. Можливість виділитися в даному випадку може бути важливіше економіки. «Пропозиція з відкритою терасою на даху перетворює зовнішню архітектуру, стає візитною карткою при просуванні, забезпечує потреби тієї самої категорії людей, для яких планування простору стає своєрідним хобі», - зазначає він. Експлуатована покрівля, тераса, балкон - це зазвичай selling point і бонус для орендаря, згодна Самченко. За даними Knight Frank, зазвичай оренду за самі експлуатовані покрівлі та балкони не беруть, а закладають її ціну в базову ставку, збільшивши її на 10-20%. Те, що офіси з терасами, з яких відкриваються красиві види, як правило, пропонуються в оренду за вищою ставкою, підтвердила і Денисова з CBRE. Ткаченко вважає, що покрівлі, тераси або громадські простору власник БЦ може здавати в оренду під корпоративні та світські заходи своїх же орендарів.
«Продати дах в бізнес-центрі неможливо, - каже Старкова. - Вдалий випадок - коли дах орендує ресторан ». Інших варіантів ефективного використання простору, на її думку, небагато: «Як показує практика, охочих платити за перевагу дивитися на сусідів по бізнес-центру з власного даху мало, враховуючи ще й витрати на її експлуатацію».
Але Ткаченко впевнений в популярності в орендарів якісних офісів на останньому поверсі або в мансарді, з власним виходом на дах.
Катерина Румянцева, голова ради директорів Kalinka Group, розповіла про досвід здачі в довгострокову оренду офісу з експлуатованої покрівлею. Кілька орендарів відмовилися від запропонованого їм офісу якраз тому, що налякала велика площа, за яку потрібно платити, але користуватися якою можна лише в теплу пору року. «Але все-таки знайшовся креативний орендар, якому припала до душі ідея використовувати дах для переговорів, перерви на каву і мозкових штурмів з співробітниками. Згодом на даху зробили скляну переговорну, оформили зелений куточок і виділили місце для планерок і нарад », - описує Румянцева.
