На ринку професійної торгової нерухомості складається нова тенденція, яка покликана поступово переламати споживацьке ставлення до різних форматів дисконт-центрів, як до сегменту ринку. Повільно, але вірно настає розуміння, що демократичні торгові проекти також можуть бути професійними і концептуальними і дозволяти економити цивілізовано. А в умовах кризи попит на такі формати розширюється ще активніше.
торгова демократіцація
Не так давно при згадці термінів дисконт-центри, лоукостер, центри розпродажів, аутлет і багато іншого - споживче мислення малювала собі картину абстрактних напівпрофесійних точок збуту продукції, часто неякісної або ввезеної в країну не сосем законно. Такий стан справ, однак, влаштовувало ринок, і подібні проекти генерували стабільно високий попит, процвітаючи як у віддалених містах Росії, так і в великих регіональних центрах. Але поступово, з приходом на ринок сучасних торгово-розважальних центрів, інтерес до застарілих форматів став згасати. Людські потоки покупців рушили в нові просторі багатофункціональні ТРК, де були представлені відомі міжнародні бренди, організований цікаве дозвілля та відкриті різноманітні фудкорти. Однак з часом нові ТРК теж "приїлися" покупцям, і люди захотіли суміщення сучасного формату торгівлі з фінансової доступністю і різноманітністю. Відповіддю на цей запит і повинні стати сучасні дисконтні формати, які ринок останнім часом розвиває більш активно.
Найбільш динамічно на даний момент розвиваються формати продуктових і fashion-дискаунтерів. Продуктові дискаунтери багато в чому популярні за рахунок низьких цін на товари повсякденного попиту і зручного розташування: як правило, за рахунок зниження витрат і торговельної надбавки, ціни на виході виявляються нижчими, ніж у класичних супермаркетів. Fashion-дискаунтери отримали поштовх до свого розвитку після криз 1998 і 2008 року, коли у роздрібних операторів залишилася величезна кількість нерозпроданих залишків, і продовжують розвиватися сьогодні. Як правило, товар в дисконт центри регулярно надходить від провідних мережевих гравців: це і фабричний брак, і відмова від реалізації окремих капсульних колекцій з різних причин, і високі обсяги товарів, що не були розкуплені в основний сезон.
За словами Олени Ключаровой, консультанта відділу досліджень ринку CBRE, формат професійної дисконтної торгівлі в Москві і Санкт-Петербурзі на сьогоднішній день розвивається поступово. "Ряд великих федеральних і міжнародних одежних холдингів середнього цінового сегмента, як правило, мають 4-7 торгових точок формату" дисконт ", які, як правило, розміщуються в спеціалізованих дисконт-центрах і сток-центрах. Також за останні 3-4 роки в активну фазу розвитку вступили формати продуктових і DIY дискаунтерів. При цьому частка дискаунтерів в загальному обсязі торговельних об'єктів порівняно невелика - 2-3%. Не виключено, що в зв'язку зі зниженням купівельної спроможності та реальних наявних доходів, попит на цей формат торгівлі удет збільшуватися, що буде стимулювати його розвиток ", - зазначила експерт.
Зараз, як правило, дисконт-центри в Росії представлені не як спеціально знову збудованих об'єктів, а будівель зазнали редевелопменту. На столичному ринку також існує багато реконцепцію не самих успішних ТЦ в дисконт-центри (БрендСІТІ, Villa, Орджонікідзе, Свалявський та ін.), Мультибрендові стокові магазини, де, як правило, продаються залишки різних брендів, що належать одній компанії або просто монобрендові дисконт магазини ( "найсолодше", "ЦУМ Дисконт", "RedCode", Adidas Discount і тд.). Крім цього в Росії є так звані "off-price" рітейлери, - це мережі, які скуповують стоки у різних компаній і потім продають ( "Прізвище", який нещодавно відкрився OFFPRICE і ін.)
Маріанна Романовська, керівник департаменту консалтингу GVA Sawyer, говорить про те, що формат дисконт-шопінгу особливо актуальний в поточній ситуації, коли від можливості заощадити не відмовиться ніхто. "Підтвердження тому - низька частка вільних приміщень - 2-3% для дисконт-центрів в порівнянні з 6% для стандартного формату ТЦ. Визнаємо чесно, що більшість дисконт-центрів не може похвалитися фундаментальністю зусиль зі створення якісної комерційної та архітектурної концепції. Виняток становить , мабуть, "Варшавський експрес". Однак говорити про реконцепції і реконструкції доцільно на зростаючому ринку, тобто не зараз. Проривом на ринку дисконт-шопінгу стане, безумовно, поява аутлетов ", - додала Романовська.
При цьому Санкт-Петербург поки відстає від столиці за темпами розвитку такого формату рітейлу До останніх років в місті функціонував один професійний торговий комплекс, який позиціонує себе як дисконт-центр - ТЦ "Румба", відкритий в 2005 році (GLA - 11100 кв. М) . Також пару років назад після реконцепції відкрився великий дисконт-центр в ТРК "Варшавський експрес", який був до цього класичним торговим центром. Він став успішним саме завдяки зміні формату.
Ольга Остапенко, консультант по торгової нерухомості МАГАЗИН МАГАЗИНІВ, говорить про те, що в Москві, безумовно, цей сегмент більш розвинений, ніж в Північній столиці. "Це обумовлено декількома факторами: недостатня кількість роздрібних точок у багатьох торгових мереж, відсутність діючих професійних концептуальних дисконт центрів і специфіка споживчого ринку в Пітері. Але, в цілому, на сьогоднішній момент ми можемо спостерігати досить активні темпи зростання аутлетов і дисконтів. Кілька основних гравців на Російському ринку online торгівлі придивляються до формату offline "off-price" магазинів ", - додала Остапенко.
З оглядкою на Захід
Ще одним швидко розвиваються дисконт-форматом на ринку є аутлет. Інтерес до таких проектів виник після того, як споживачі і представники бізнесу, виїжджаючи за кордон стали знайомитися з подібним форматом, який вкрай популярний у Європі. Потім почалися спроби перенесення цього досвіду на російську пошту. Однак в країнах Західної Європи і США в аутлетах продаються не тільки залишки старих колекцій, а й речі, спеціально відшиваються брендами для продажу в аутлетах. У Росії цього, на жаль, немає. І хоча місцеві аутлет далеко не те ж саме, що і аутлет в Італії, все-таки це новий формат для нашої країни, який вже знайшов свого покупця.
На ринку на даний момент функціонують кілька концептуальних і професійних аутлет-центрів (Fashion House Moscow (14 км. Від МКАД по Ленінградському ш.), Внуково (8 км. Від МКАД по Київському ш.), Біла дача (4 км від МКАД, Новорязаноское ш. 8). і ін.). У Москві все професійні девелопери аутлет-центрів почали або поланіруют будівництво 2 черги в своїх проектах. У Санкт-Петербурзі незабаром відкриються Outlet Village - Pulkovo і Villa, будується Fashion House. Для торгових мереж аутлет - це можливість отримати недоотриманий прибуток, збільшити частку присутності на ринку і розширити свою аудиторію. Нинішня нестабільна економічна ситуація теж йде на руку цьому сегменту ринку, аутлет на відміну від дисконт-ценр поки що розвиваються тільки на ринках Москви і Санкт-Петербурга і не виходять за межі столичних регіонів.
Професійні проекти в форматі аутлета зводяться спочатку відповідно до концепції такого формату. Витрати будівництва та оздоблення нижче, але оскільки товарообіг в аутлетах можна порівняти з класичними магазинами, то і орендні ставки можна порівняти. Таким чином, проекти мають достатню інвестиційною привабливістю. З іншого боку, слід пам'ятати, що в поточній економічній ситуації інвестиційна привабливість будь-якого торгового проекту неочевидна. Зараз девелопери підходять в оцінці ризиків з особливою ретельністю, багато поточних проектів заморожено на різних стадіях. Це пов'язано з тим, що вартість будівництва зростає, а орендні ставки навіть в рублях залишаються в кращому випадку на колишньому рівні. На відміну від аутлета, звичайний дисконт-центр - найчастіше результат реконцепції. В сучасних економічних реаліях, дисконт-центр стає хорошим відповіддю на питання "що робити, якщо торговий центр недостатньо успішний", а будівництва аутлета виглядає більш складною і багатоступінчастої завданням.
Володимир Олейников, Партнер Групи компаній SRG, Керівник напрямку "Фінансовий консалтинг", вважає, що розвиток аутлет-центрів на поточний момент обмежується низкою факторів. "В основному одяг брендових марок в Росію імпортується. У Росії практично відсутнє власне виробництво люксових марок. Відповідно, на кінцевій ціні позначаються мито і транспортні витрати. Тому ціна в аутлет-центрі, навіть з урахуванням 30% знижки виглядає не так привабливо, як в тій же Європі. Тому багато хто воліє виїжджати пару раз на рік за кордон. у регіонах, для людей з обмеженим рівнем доходу, брендові марки не цікаві в зв'язку з високою ціною, тому формат аутлет-центрів не затребуваний. для Москви, на мою думку, досить 4-5 аутлет-центрів ", - уклав Олейников.
Висока відповідальність за низькоцінової формат
Природно, що такі торгові формати відрізняються, не тільки концептуально, а й з точки зору внутрішньої організації функціонування об'єктів. Низькі ціни на асортимент підтримуються за рахунок скорочення витрат на оренду, скорочення витрат на рекламу, обмеження асортименту на користь продуктів, які продаються найкраще (товари першої необхідності, сезонні товари). Невелике підвищення цін в сегменті в будь-якому випадку приведе до того, що кінцева вартість товару буде нижче, ніж в класичних магазинах. У зв'язку з цим, економічна ситуація не зробить глобального впливу на цей сегмент, оскільки він часто має свою сформовану купівельну аудиторію. Як правило, дисконт-центри орендують площі в уже існуючих об'єктах - це і адміністративні будівлі, і окремо стоять об'єкти. У питаннях будівництва з нуля проекти дисконт-центру та класичного торгового центру, як правило, відрізняються тільки складом орендарів. Наприклад, московський дисконт-центр АСТ планувався і реалізовувався як класичний торговий центр. Витрати власників дисконт-центрів на рекламне просування проектів та експлуатаційні витрати, в середньому, на 20-50% нижче, ніж у класичних об'єктів - в кожному випадку ситуація індивідуальна.
Наталя Куваєва, керівник проектів департаменту стратегічного консалтингу NAI Becar, зазначає, що рекомендована торгова площа для якісного ТЦ будь-якого формату від 10 000 кв. м, що дозволяє розмістити достатню кількість магазинів з різним асортиментом, залучити якірних орендарів.
На думку Ганни Нікандрова, регіонального директора по торгової нерухомості Colliers International, площа дисконт-центру у великому місті може бути будь-хто. "Такі центри можуть бути на невеликих майданчиках в форматі street retail, наприклад," Модний Підвал "," Модаполіс "," Podium Vintage ", при цьому площа деяких великих мультибрендових дисконт-магазинів може досягати і 3 000 - 5 000 кв. М. арендопрігодная площа найбільшого дисконт-центру на вулиці Орджонікідзе становить приблизно 35 000 кв. м. ", - заявила фахівець.
Олена Ключарова, говорить про те, що ставка оренди залежить, в першу чергу, від місця розташування і якості об'єкта. З огляду на той факт, що дисконт-центри і лоукостер, як правило, встановлюють низькі ціни за рахунок зниження витрат на оренду, ставки оренди, здебільшого, виявляються на 20-50% нижче, ніж в класичних торгових центрах, в окремих випадках ставка може бути на 60-70% нижче. "У столичних аутлетах, в зв'язку з тим, що вартість землі та інвестицій в проект можна порівняти з класичними торговими центрами, ставки оренди принципово не відрізняються від них", - підкреслила Ключарова.
Якщо говорити про аутлетах, то в процесі управління об'єктами девелоперу потрібно особливу увагу приділяти роботі з аудиторією свого проекту, так як на сьогоднішній момент велика частина споживачів все ще не вірить в знижки, для чого власнику об'єкта необхідно проводити глибокий аналіз роботи кожного орендаря (величина мінімальної знижки на весь асортимент, рівень роботи персоналу і т.д.). А маркетинг аутлетов - окрема наука, що вимагає спеціальних знань і глибокого розуміння ринку. В цілому при уявній схожості будь-яких дисконтних форматів з класичними ТЦ ці формати відрізняються один від одного досить сильно, в тому числі і в питаннях регулювання маркетингу і експлуатації.
Підсумовуючи, слід зазначити, що при всій усталеної любові споживачів до великих світлим і сучасним торговим комплексам, які виросли за останні роки в багатьох містах Росії, попит на дисконт-центри на ринку стабільно зростає. Зараз багато покупців готові пожертвувати фактором емоційності шопінгу на догоду оптимізації витрат. Через девальвацію рубля і зростання цін на товари сегмента fashion попит з боку покупців торгових центрів скорочується, зменшується число російських туристів, що виїжджають до Європи з метою шопінгу. Тому, безумовно, як недорогі, але якісні дисконт-центри, так і аутлет європейського рівня, де за зниженими цінами можна придбати товари кращих світових брендів, зараз знаходяться на вістрі ринкового попиту, чим активно користуються девелопери. Ті численні проекти, спорудження яких уже стартувало, при виході на ринок можуть стати успішними і перетягнути на себе значну частину російських споживачів.
Джерело: Arendator.ru
<- Назад
