Для відкриття власного магазину в торговому центрі необхідно вибрати успішно працює центр, визначити комерційні умови оренди приміщення і знайти найбільш підходяще місце всередині торгових коридорів, щоб не потрапити в мертву зону, що не розбещену увагою відвідувачів.
У цій статті ви прочитаєте:
- Як вибрати місце для оренди площі під магазин
- У чому складність оренди торгових площ в ТЦ
Оренда площі під магазин - звична справа для керівника. Проте вибрати хороший варіант часом буває дуже складно. Як оцінити умови для відкриття магазину в діючому торговому центрі. Розглянь різні варіанти.
Вибір торгового центру (ТЦ) для оренди торгових площ проводиться в залежності від стратегії розвитку мережі: при орієнтації на широке коло різних покупців краще розглядати суперрегіональні центри, при орієнтації на вузьке коло постійних покупців можливе відкриття магазинів в районних і окружних ТЦ. Вимоги до оренди площ під магазин будуть різними.
Але в будь-якому випадку вибір ТЦ повинен спиратися на його концепцію і розташування, які впливають на відвідуваність, оборот магазинів і в підсумку на успішність проекту.
Працює або будується
Тим, хто не має роздрібної системи продажів, при відкритті першого магазину не варто купувати права оренди в споруджуваному ТЦ - занадто ризиковано. По-перше, це заморозка коштів на певний період, по-друге, висока вірогідність не відкрити магазин в термін, при цьому вже замовивши колекції і обладнання. Ну і найголовніше - складно прогнозувати, наскільки орендарі заповнять ТЦ і чи буде реалізована заявлена концепція. Більш того, для нового проекту потрібен час на маркетингову розкрутку, що сильно вплине на обороти магазину.
При аналізі подібних проектів необхідно звернути особливу увагу на професіоналізм і досвід девелопера, наявність професійного консультанта по здачі в оренду і підтвердження участі в проекті основних якорів і мережевих гравців, які формують значну частину потоку покупців.
Аналіз діючих торгових центрів значно простіше, ніж нових проектів. Але що добре для аналізу, погано для оренди торгових площ в ТЦ. Потенційний орендар буде вельми обмежений у виборі: вільних площ в успішному чинному ТЦ практично не буває. Щоб зайняти місце вибуває з якихось причин орендаря, потрібно буде в прямому сенсі слова вистояти чергу. Є центри з вакантними площами, куди потрапити легше. Однак перш, ніж радісно підписувати договір оренди торговельної площі під магазин, вивчимо сам ТЦ, щоб якомога точніше обчислити успіх чи невдачу відкриття магазину в даному конкретному місці.
Концепція вибору оренди площі під магазин
При виборі оренди торгової площі в ТЦ необхідно звертати увагу на наявність продуманої концепції - вона робить центр єдиним організмом, а не набором різних магазинів під одним дахом. Всі оператори - складові центру - повинні системно взаємодіяти, створювати ефект синергії, тобто підвищувати ефективність діяльності один одного в результаті інтеграції окремих магазинів в єдину систему - торговий центр.
Концепція передбачає визначення необхідного тенант-міксу - це велика кількість правильно розташованих операторів, які залучають безліч потенційних відвідувачів, зацікавлених в різних групах товарів, що сприяє збільшенню товарообігу кожного магазину окремо.
Концепція центру повинна визначати соціальний портрет, рівень доходу і сегмент потенційних споживачів, що впливає на рівень входять в проект орендарів. Гарна концепція передбачає продумане розташування якірних операторів, що дозволяє управляти потоком покупців для підвищення ефективності всіх торгових зон комплекса.Якоря повинні розміщуватися так, щоб покупець, переміщаючись від одного оператора до іншого, проходив якомога більше магазинів галереї. Результат успішного розміщення якорів - підвищення прохідності торгових галерей і збільшення числа покупців магазинів, що працюють на потоках якорів, що і називається синергией.
Необхідно обчислити необхідну кількість різних категорій магазинів і розділити торгові площі на зони таким чином, щоб не створювати високу конкуренцію всередині однієї і тієї ж групи товарів і зберігати при цьому максимальний вибір в конкретному сегменті. Наприклад, в торговоразвлекательном центрі обов'язково повинні бути представлені основні бренди категорій одягу і взуття, і чим більше, тим краще, так як це забезпечить максимальний вибір товарів різних виробників. Але число магазинів, які торгують товарами однакових виробників (наприклад, кілька мультибрендових магазинів електроніки та побутової техніки, два кінотеатри, декілька аптек і т. Д.), Краще мінімізувати.
Прикладами добре спланованих ТЦ на російському ринку можуть служити «Європейський» і «Метрополіс».
Якщо потенційний орендар має докладним описом концепції ТЦ, він може співвіднести з нею власну стратегію розвитку, портрет і рівень свого покупця і прийняти рішення про участь або неучасть в конкретному проекті.
Вибір місця оренди площі під магазин
Розглянемо визначення найбільш підходящого місця на прикладі торговоразвлекательного центру, так як з професійних проектів це найбільш поширений формат ТЦ в Росії.
Для кожної категорії орендаря існує своє оптимальне місце в торговому центрі. Однак можна виділити кілька правил, загальних для всіх категорій орендарів.
1. Входи
Визначити основні та другорядні входи в ТЦ. Для цього необхідно проаналізувати, звідки приходять і приїжджають основні покупці. Зазвичай основний потік відвідувачів йде з житлового масиву, якщо ТЦ розташований в ньому. Необхідно з'ясувати наявність зупинок міського транспорту, виходів з метро, зупинок спеціалізованих маршрутних таксі ТЦ. Звернути увагу на парковку, проаналізувати, де вона починає заповнюватися і як відвідувачі потрапляють з парковки в ТЦ. При цьому, якщо можливо, запросити у орендодавця дані про прохідність входів.
2. Якір
Потім проаналізувати розташування основних якорів по відношенню один до одного і до входів. Якорями є гіпермаркети продуктів харчування, спортивних і дитячих товарів, товарів для будинку, універмаги і великі магазини одягу, оператори фудкорту і громадського харчування, а також кіно і розваг. Тут важливо визначити, який з якорів відповідно до концепції стане придатним для відкривається магазину.
Наприклад, якщо ми говоримо про зоотоварах, кольорах або хімчистці, то орієнтуватися краще на продуктовий якір, якщо про одяг, то необхідно подивитися, де розташований фешн-якір відповідного сегмента, якщо про дитячому магазині, то нас будуть цікавити дитячий гіпермаркет, якір розваг і фудкорт, де завжди багато сімейних покупців з дітьми.
3. Коридори і зв'язку
Визначити найбільш прохідні коридори і вертикальні зв'язку. З'ясувати, які входи є основними, і визначити основні якоря, потім знайти коридори, які будуть їх з'єднувати, вони-то і виявляться найбільш прохідними. Значна частина покупців відвідують якірних операторів, шляхом заходячи в магазини, розташовані в торговій галереї.
4. Зони масового відвідування
Це можуть бути атріуми, майданчики для виступів і анімації, з'єднання декількох сходів, ескалаторів і коридорів.
Потім необхідно накласти на планування зонування за категоріями товарів і рівнем цін і прийняти рішення про найбільш сприятливому місці для магазину.
5. Аналіз планування
На малюнку 1 наведено зразок планування торгового центру із зображенням добре збалансованих якірних операторів і магазинів торгової галереї різних форматів без мертвих зон. В даному випадку в ТЦ існує три основних рівноцінних входу з парковки. Червоним кольором виділені основні якірні оператори, які генерують потік відвідувачів, синім виділені якірні фешн-оператори, зеленим - магазин парфумерії та косметики, рудим - різноманітні магазини одягу та взуття, бузковим - магазини аксесуарів, послуг і супутніх товарів. Спробуйте онлайн програму для автоматизації магазина (робочого місця касира) «Розніца365»! завантажити можна тут .
Кольори допомагають зрозуміти, де можна відкрити магазин відповідної категорії, причому якомога ближче до концептуально схожим якоря. Наприклад, магазин з дитячими іграшками краще розмістити близько якоря дитячих товарів, ніж поруч з гіпермаркетом електроніки, магазини фешн і аксесуарів краще розміщувати в торговельній галереї, а супутні товари і послуги - навпроти виходу з кас гіпермаркету.
глосарій
Авансовий платіж - орендна плата за один-три місяці, йде в рахунок оплати перших місяців оренди приміщення.
Орендні канікули - знижка на оплату оренди під час ремонту в приміщенні, в нових проектах для орендарів галереї зазвичай становить два-три місяці, для якірних орендарів - три-чотири місяці. В існуючих проектах по галереї - від одного до двох місяців, для якорів - два-чотири місяці.
Валюта платежу - рублі, долари або євро за курсом ЦБ на день оплати. Часом застосовується валютний коридор з верхньою і нижньою межами. Часто використовується умовна одиниця, розраховану принаймні середньозважений курс декількох валют на певну дату або дату платежу.
Індексація - залежить від терміну договору і валюти платежу, може бути прив'язана до рівня інфляції або індексу споживчих цін як РФ, так і інших країн.
Комунальні платежі - найчастіше оплачуються по факту споживання, згідно з показаннями приладів обліку.
Забезпечувальний внесок - платіж, що гарантує виконання зобов'язань орендаря. Зазвичай це орендна плата за один-три місяці, може бути повернута в кінці терміну або піти в рахунок оплати останніх місяців оренди. У деяких випадках можливе домовитися про використання банківської гарантії в якості забезпечувального платежу.
Об'єкт оренди - приміщення, яке ви бажаєте орендувати, в договорі оренди має бути описано дуже докладно. Краще для цього використовувати опис з свідоцтва про право власності та довідки БТІ. У разі в орендою торгових і офісних приміщень сучасних будівель використовується технологія обмірів за стандартом BOMA.
Ставка оренди - може бути фіксованою, або відсотком від обороту, не нижчу від визначеної базової ставки, або чистим відсотком від обороту. Прийнято вимірювати ставку в доларах США за 1 кв. м в рік, не включаючи експлуатацію і ПДВ.
Термін оренди - залежить від категорії орендаря, зазвичай становить три-п'ять років для орендарів галереї, п'ять-десять років - для якірних орендарів.
Експлуатаційні витрати - витрати на утримання і експлуатацію будівлі ТЦ, зазвичай $ 80-150 за 1 кв. м в рік для галереї і $ 30-40 - для якорів.
6. Пошук кращого місця
Важливо визначити, чи не потрапляє місце майбутнього магазину в мертву зону. На малюнку 2 наведена приблизна планування торгового центру, за допомогою якої можна проаналізувати мертві зони. Червоним виділені якірні оператори, синім - правильно розташовані приміщення, які будуть працювати за рахунок потоку проходять відвідувачів, рудим виділені не дуже вдало розташовані і менш прохідні приміщення.
Бузковим кольором виділені розташовані в мертвих зонах приміщення, які не будуть працювати, так як відвідувач ТЦ не стане заходити в довгі глибокі коридори, якщо в кінці не розташований щось сильно його притягує. У таких місцях навіть магазин з хорошою концепцією, товаром і цінами може стати неприбутковим, адже відвідувачі просто не будуть доходити до приміщення і можуть ніколи про нього не впізнати.
7. Сумісність
При виборі місця оренди торгової площі під магазин враховуйте взаємодоповнюваність орендарів. Наприклад, фудкорт відмінно сусідить з дитячими магазинами, в цій зоні краще відкривати магазини з дитячими товарами, аксесуарами, медіапродукція, книгами і т. Д. Також в цій зоні буде затребуваний оператор розваг.
У зоні супермаркету краще поміщати магазини супутніх товарів і сервісу, наприклад торгують товарами для тварин, квітами, подарунками, товарами для дому, текстилем, кухонним начинням, а також аптеки, хімчистки і т. Д. Часом вдало взаємодіють магазини, націлені на жінок і чоловіків . Так, навпроти магазину парфумерії та косметики можна відкрити магазин цифрової техніки.
Подібне розміщення дозволить і жінці, і чоловікові продуктивно провести час і збільшить ймовірність покупки. Поруч з кінотеатром можна розташувати кав'ярні та ресторани, які дозволять до або після фільму продовжити час перебування відвідувача в ТЦ. В ідеалі при плануванні ТЦ повинна бути продумана система, по якій людина може увійти в центр і обійти його весь по колу.
Якщо немає вибору
Якщо мертва зона - єдине доступне місце, можна ризикнути і орендувати його, правда, будуть потрібні вкладення в ефективну візуалізацію магазину, щоб вітрина була добре видна, вхід і вивіску не загороджували кіоски, колони, ескалатори і т. Д. Обов'язково потрібно задати собі питання: навіщо відвідувачеві йти на мою коридору і куди він буде направлятися?
Визначення комерційних умов
Площі в професійних торгових центрах переважно здаються в оренду, оскільки їх продаж може істотно ускладнити управління об'єктом в майбутньому і вплинути на якість концепції. Більш того, розвиток роздрібного бізнесу методом оренди площ під магазини відбувається значно швидше і вимагає менше початкових інвестицій.
Після вибору найбільш підходящого ТЦ необхідно проаналізувати основні комерційні умови оренди (глосарій). Комерційні умови залежать від конкретного проекту, категорії орендаря, площі приміщення, поверху і місця магазину в ТЦ.
Правильніше за все в ході переговорів про оренду площі зафіксувати комерційні умови в листі про наміри. Незважаючи на те що лист не є юридичним документом, його підписання дозволяє не відступати від затверджених комерційних умов під час обговорення договору, а також підвищує ймовірність закріплення конкретного приміщення за орендарем на момент обговорення договору.
ставка оренди
Загальне правило - мінімальні ставки оренди в ТЦ для якірних операторів. Ставки для якорів різні, залежать від категорії орендаря і займаної площі, можуть бути не тільки фіксованими, а й у вигляді відсотка від обороту.
Наприклад, продуктові гіпермаркети площею понад 5000 кв. м зможуть платити $ 80-200 за 1 кв. м в рік, супермаркети площею близько 3000 кв. м - близько $ 300-400, при цьому 3-5% від обороту, середні ставки на цю ж площу для операторів розваг - $ 50-150 і 10-15% від обороту, для операторів побутової техніки та електроніки - $ 200-300 і 4 5% від обороту. Ставки залежать від конкретного проекту, його ліквідності; чим більше кількість зацікавлених орендарів, тим вище ставки. Вартість місця завжди обумовлена можливим оборотом магазину, тому в менш вдалих місцях ставки будуть нижчими.
Для будь-якого магазина завжди потрібно знайти правильне співвідношення місця розташування та вартості цього місця, так як при невідповідності однією зі складових бізнес стане нерентабельним.
Правильне співвідношення між ставкою оренди і планованим обсягом продажів для кожного орендаря своє, російські компанії зазвичай націлені на більш високу маржу, ніж іноземні гравці, проте оренда - найбільш важко змінна стаття витрат.
Орієнтовно відношення вартості оренди до обороту зазвичай знаходиться в діапазоні 5-15%. Буває і вище, але все залежить від структури бізнесу компанії.
Площа
Розмір площі залежить від категорії орендарів (таблиця), прохідності, як наслідок, широти асортименту, необхідного в конкретному місці, і т. Д. При нарізці площ в ТЦ зазвичай дотримуються стандартних середніх розмірів для різних категорій, при цьому на етапі будівництва практично завжди є можливість коригувати площа магазина шляхом пересування стін, додавання врізок або об'єднання декількох площ в одну, іноді можна змінити форму магазину. Співвідношення торгових і технічних площ також залежить від категорії орендаря, від логістики і технологій торгівлі, і по різним категоріям технічна площа може займати 5-35% загальної площі.
Таблиця. Типові площі магазинів з різною спеціалізацією в ТЦ
Площа магазину
(Кв. М)
спеціалізація магазину
2000-3000
Дитячі товари, спортивні товари
1000-1200
Дитячі товари, взуття, одяг, спортивні товари
300-500
Дитячі товари, взуття, одяг, ресторан
150-200
Взуття, цифрова техніка, електроніка, спортивні товари, книги, косметика, кафе
50-100
Дитячі товари, одяг, мультимедіа
35-50
Жіноча білизна, подарунки, аксесуари, цифрова техніка, електроніка, оптика, аптека
Джерело: надано авторами статті
Інформація про авторів
Кирило Попов закінчив факультет іноземних мов МДУ імені Ломоносова за фахом «Лінгвістика і міжкультурна комунікація». На економічному факультеті МДУ отримав ступінь магістра менеджменту. Кандидат економічних наук, сертифікований фахівець в області інвестицій в нерухомість (CCIM). Має досвід роботи в продажах в таких компаніях, як DHL, Альфа-банк і МТС. До приходу в Cushman & Wakefield (С & W) займав посаду заступника глави департаменту нерухомості в ВТБ24 і радника глави департаменту нерухомості ВТБ. З березня 2010 року - в С & W.
Олег Єфремов організовує і координує роботу з розвитку роздрібної мережі в ТОВ «Білла». З 2006 по 2011 рік працював в Cushman & Wakefield старшим консультантом відділу торговельних приміщень. З 2002 по 2006 рік працював в ЗАТ «Внешторгбанк Роздрібні послуги» та АКБ «Московський діловий світ», розвиваючи роздрібну мережу банківських відділень і офісів продажів. Освіта - Фінансова академія при уряді РФ, Інститут міжнародних економічних відносин.
Сподобалася стаття? Збережіть собі в соцмережах - ще стане в нагоді!
Обов'язково потрібно задати собі питання: навіщо відвідувачеві йти на мою коридору і куди він буде направлятися?Сподобалася стаття?
