Топ новостей


РЕКЛАМА



Календарь

Экономика мира » Новости »

Питання кредиту на покупку нерухомості в Австралії

  1. Частина 3. Як вирішити питання з додатковим фінансуванням.

Частина 2. Австралійське законодавство, що відноситься до операцій з нерухомістю.

Частина 3. Як вирішити питання з додатковим фінансуванням.

Часто від наших клієнтів можна чути подібне: "Я вже був в Австралії і розмовляв в Австралійських агентствах нерухомості на предмет придбання нерухомості у власність. Мене запевнили в тому, що якщо я внесу депозит в розмірі 15-20% від вартості об'єкта нерухомості, то можу отримати решту грошей в кредит на 25 років, купити нерухомість і поступово погашати заборгованість перед кредитором протягом цього терміну! "

Так, теоретично - так! Але, давайте будемо реалістами і розглянемо це питання детально:

Існують два види кредитних установ - це:

  • банки, що фінансують громадян Австралії під умовні 8% річних і
  • приватні фінансові компанії, які також видають кредити на покупку нерухомості, але під більш високий відсоток - умовні 10 -11% річних.

Як правило, такі фінансові компанії мають брокерську ліцензію на оформлення кредиту від тих же банків.

Схема досить проста і прозора. Фінансова (або брокерська) компанія бере у великого Австралійського банку велику суму позикових коштів, "дробить" цю суму коштів на тисячі дрібніших фінансових пакетів і розподіляє їх серед великої кількості дрібних позичальників (Вас, друзі). Беручи відразу велику суму позикових коштів, така фінансова компанія має можливість отримати від великого банку кошти під більш низький відсоток, маючи "об'ємну відсоткову знижку". Розподіляючи кошти серед дрібних позичальників, фінансова компанія бере на себе підвищені ризики і, щоб уникнути не виправданий ризик намагається перестрахувати ці кошти в страхових компаніях. Саме тому, взявши початково в великому Австралійському банку дуже велику суму коштів під умовні 8% річних, дрібному позичальникові дістається маленький фінансовий пакет вже під умовні 10-11% річних.

Якщо "невеликий позичальник" прийде в великий Австралійський банк, то він ніколи не отримає невеликий обсяг позикових коштів під низький відсоток (занадто маленький обсяг), плюс для цього йому необхідно мати хорошу довголітню репутацію акуратного позичальника перед цим банком.

Як правило, перша вимога Австралійських банків при розгляді заяв на отримання кредитів - це наявність у заявника Громадянства Австралії або постійної резидентної візи, а також багаторічна позитивна кредитна історія і постійний дохід (що, як правило, відсутня у іноземців, охочих придбати нерухомість на "первинному ринку ").

Подумайте самі, хіба прийме Австралійський банк рішення про видачу кредиту іноземцю, у якого термін дії тимчасової візи і його перебування в країні закінчується через 6 місяців (наприклад)?


У кожному банку існують свої правила і критерії видачі кредитів, які грунтуються на оцінці рівня доходів заявника і їх сталості. Наприклад, якщо заявник працює постійно в основному штаті великої Австралійської компанії повний робочий день, має постійний річний дохід AUD 200 000, живе один і просить у банку кредит AUD 500 000 на 25 років, то є велика ймовірність того, що це прохання буде задоволено. Якщо ж - у заявника річний дохід AUD 40 000, він працює на тимчасових роботах в різних дрібних компаніях, у нього є дружина з таким же доходом і троє дітей - школярів, то у такої людини практично немає жодних шансів отримати кредит в AUD 500 000 у австралійського банку;

Ось тут вступає фінансовий брокер, який бере на себе частину фінансового ризику, але за це збільшує кредитну ставку. Це абсолютно виправдано, так як він на себе Берт великий ризик даючи гарантію від свого обличчя про Вашу платоспроможності, людям які живуть в такій нестабільною країні як Росія і не мають кредитної історії на території Австралії.

Якщо у Вас немає достатньої кількості коштів, для того, щоб повністю покрити вартість об'єкта нерухомості в "settlement date", то треба бути абсолютно впевненим у тому, що до цього моменту ці кошти у Вас будуть. Якщо покупець нерухомості з якоїсь причини не зміг внести 90% від вартості побудованої нерухомості (або продається на вторинному ринку) в "settlement date", то він автоматично втрачає право на цю нерухомість і свій 10% депозит, який він вніс раніше.

Саме з цієї причини покупцеві рекомендується перестрахуватися і отримати у банку гарантію свого фінансування, навіть в разі того, що у нього є гроші на покупку нерухомості. Можливо те, що у покупця є в наявності достатня кількість фінансових коштів зараз, але до моменту повного розрахунку за нерухомість можуть трапитися непередбачені витрати і власних фінансових коштів може не вистачити. Маючи гарантію банку, покупець завжди може перепозичити кошти, яких бракує.

Якщо власних коштів на момент "settlement date" буде досить, то відмовитися від банківського кредиту завжди можна, заплативши при цьому незначні (умовні) штрафні санкції.


У кожному великому Австралійському банку існує як би стандартна схема схвалення додаткового фінансування клієнта за умови наявності у нього:

  • Австралійського громадянства (або постійної Австралійської візи),
  • тривалої позитивної історії на території Австралії,
  • стабільного доходу і
  • власних фінансових коштів, в розмірі не менше 30% від вартості нерухомості, що купується.

Якщо потенційний позичальник не відповідає якому-небудь з цих критеріїв, то шансів отримати кредит від великого Австралійського банку безпосередньо (безпосередньо) у нього немає.

Саме тому, такому покупцеві доводиться звертатися за отриманням кредиту від цього ж банку, але через банківського брокера (або фінансову компанію) під більш високий відсоток, але з більш низькими вимогами до отримання позикових коштів і "перекладання потенційних ризиків власної неплатоспроможності на плечі цих фінансових посередників ".

Так, фінансові компанії йдуть на свій підвищений ризик, видаючи кредит такому покупцеві, заробляючи собі гроші на різниці в процентній ставці, але при цьому це часто є єдиною гарантією для покупця того, що операція з купівлі нерухомості відбудеться. Фінансові компанії (банківські брокери) дорожать кожним своїм клієнтом і тому застосовують до клієнта більш гнучкий підхід, йдучи йому на поступки і застосовуючи різні індивідуальні схеми переговорів від його імені з банком, відповідно до його безпосередньої ситуації.

Якщо банківський брокер (фінансова компанія) уже один раз отримав для клієнта схвалення на додаткове фінансування від свого банку, то при покупці другої нерухомості таке схвалення швидше за все буде дано банком автоматично.


Саме тому, не бійтеся розмовляти відкрито з менеджером по продажам (агентом з нерухомості) і просити його порекомендувати Вам такого банківського брокера, навіть якщо у Вас на момент підписання контракту достатньо власних фінансових коштів і Ви здатні оплатити повністю свою майбутню покупку. Раптом, щось трапиться непередбачене? Відмовитися від позикових коштів Ви завжди встигнете.

Кожен досвідчений агент з нерухомості "працює в парі з таким банківським брокером", так як в цьому випадку зберігаються всі інтереси і кожна зі сторін, зацікавлена ​​один в одному, а саме:

  • Агент з нерухомості зацікавлений в тому, щоб його клієнту банківський брокер допоміг організувати додаткове (резервне) фінансування від банку, так як в цьому випадку є реальний шанс того, що контракт відбудеться, об'єкт нерухомості буде проданий покупцеві і агент з нерухомості, в кінцевому рахунку, отримає свої комісійні від продавця цієї нерухомості;
  • Банківський брокер зацікавлений в тому, щоб агент з нерухомості рекомендував саме його своїм клієнтам, так як банківський брокер заробляє на різниці в процентній ставці кредитування, роблячи її максимально низькою для клієнта і домагаючись найбільш прийнятних умов кредитування для покупця від банку;
  • Покупець зацікавлений в такому банківському брокера, так як йому набагато спокійніше отримати додаткове (резервне) фінансування від банку, навіть під більш високий відсоток (на всякий випадок), але бути абсолютно впевненим у тому, що контракт на покупку цієї нерухомості не буде зірваний з- за якихось непередбачених обставин. Покупець також зацікавлений в дослідному агента з нерухомості, так як йому вигідно купити саме "перспективну нерухомість" з умовою того, що через якийсь проміжок часу це ж агент з нерухомості продасть її з максимальним прибутком.

У багатьох людей при розповідях про те, що людина купила будинок в Австралії, який потім продав через 6 місяців за подвійну ціну, втрачається розум. Так, теоретично Вам було сказано правильно, але не було уточнено багато обставин, що вплинули на подібну прибуткову угоду того "щасливчика".

Ще раз, ба навіть більше - можливо заробляти на ринку нерухомості Австралії дуже хороші гроші, аби окупити при цьому покупку власного житла, але ... - цей процес не повинен бути "спонтанним" з боку покупців (Вас друзі). Щоб домогтися бажаного результату, треба працювати в тісному "контакті - трикутнику: покупець - агент нерухомості - банківський брокер". Краще заздалегідь зустрітися з цими людьми і обговорити з ними свої можливості і бажання, абсолютно відверто, так як кожна зі сторін бере участь в загальному інтересі, але особистий інтерес кожної з них не перетинається і не вступає в протиріччя один з одним (дивіться вище).

Отримавши правильну пораду і придбавши "перспективну нерухомість" покупець уже з моменту оплати 10% депозиту і переходу контракту в стан "unconditional" вже може розраховувати на те, що ціна цього об'єкта нерухомості підніметься безпосередньо до "settlement date", що дозволить переуступити цей контракт третього особі, навіть не вносячи 90% залишкової вартості. Однак, максимальний прибуток з таких операцій отримують лише ті покупці, які купують Австралійську нерухомість за умови того, що вони згодні і готові "тримати цю нерухомість в своїй власності мінімум 5 років", при цьому частину свого сімейного бюджету витрачати на погашення банківського відсотка на позикові кошти.

Об'єкт нерухомості буде належати покупцеві формально (як би умовно) до моменту повного погашення заборгованості по кредиту перед банком. Однак, цей факт не заважає формальному власникові цієї нерухомості перепродати її ще до моменту повного погашення кредитної заборгованості перед банком. Тільки після повної виплати заборгованості по кредиту, об'єкт нерухомості буде належати покупцеві повністю.

У разі затримки по виплатах кредиту, об'єкт нерухомості може бути "забраний" кредитором і проданий в погашення заборгованості. Однак, якщо господар цієї нерухомості "працював в тісному контакті зі своїм банківським брокером (дивіться вище), у нього завжди є можливість перефінансування цього кредиту в разі виникнення тимчасових фінансових труднощів, або, якщо він також" працював в тісному контакті зі своїм агентом нерухомості ( дивіться вище) "- продати через агента цей об'єкт з уже досить відчутною прибутком (вигодою) для себе і розрахуватися з банком.

Частина 4. Міфи і помилки з приводу Австралійської візової системи.

Інформація даної статті коректна на дату опублікування цієї статті.
У разі, якщо після дати опублікування цієї статті в Австралійському імміграційному законодавстві (сукупно: Australian Migration Act 1958 + Australian Migration Regulations 1994) відбулися зміни, дана інформація вимагає коректування.Раптом, щось трапиться непередбачене?

Реклама



Новости