Після перших двох публікацій «Експертінга», в яких наш експерт Дар'я Кухаренко проаналізувала «найсвіжіші» торгово-розважальні центри Galleria Minsk і Dana Mall, ми запитали у читачів belretail.by, який об'єкт повинен стати черговим.
Результати голосування показали, що нам необхідно їхати в ТРЦ EXPOBEL, і в один з жовтневих понеділків ми вирушили «в огляд».
Дар'я Кухаренко
Більше 5 років тому виїхала з Республіки Білорусь в Україну, змінила телеком на нерухомість.
За час роботи в Україні взяла участь на боці замовника у розвитку таких торгових об'єктів як Ocean Plaza - Київ, MEGANOM - Сімферополь. В даний час займається розвитком мережі ТРЦ під брендом Smart Plaza. Крім комерційної нерухомості є експертом в житлової нерухомості.
Відразу скажу, що відвідини не викликало сильних емоцій, все рівненько, чистенько, правильно, без вишукувань, особливо нічого покритикувати і можна порадіти за власників з приводу нульовий вакантності в ТРЦ. Але якщо вже приїхали за кільцеву, то треба розписати враження.
Читати також: Galleria Minsk: багатоповерховий об'єкт - це завжди challenge, з яким поки не впоралися власники
Читати також: «Це фіаско, братан», або Хотілося вірити в краще ТРЦ Dana Mall, а виявилося як завжди
Відкриття торгового центру і, особливо, другий його черги стало подією для ринку ритейлу Мінська. Це був перший «правильний» ТРЦ, такий же, як ті, які ми раніше бачили тільки за кордоном: широкі коридори, високі вітрини, якісна обробка, зручна парковка.
Реклама
Минуло вже десятиліття з моменту відкриття, а «Експобел» як і раніше популярний. Я не відвідала всі ТРЦ Мінська, але серед тих, в яких побувала, це, на мій погляд, кращий зразок правильної комерційної нерухомості: об'єкт, який не "надуває щоки», але демонструє нульовий рівень вакантності і досить високу завантаженість парковки навіть для самого провального часу, наприклад, у першій половині понеділка.
«Експобел» свого часу відкривався як типовий регіональний ТРЦ, який розташовується за межами міста, на кільцевій. Зараз він багато в чому вже втратив свою регіональність, ставши просто районним ТРЦ для жителів Зеленого луки і частини Уруччя, а також численних котеджних селищ, що виросли неподалік.
За останні роки ТРЦ практично не модернізувався і не розширювався, на додаток до існуючих вже дуже давно галереям додали зовсім невеликий критий ринок, боулінг і дитячий розважальний міні-центр.
«ЕКСПОБЕЛУ» ВДАЛОСЯ СОБРАТЬ, НА МІЙ ПОГЛЯД, НАЙБІЛЬШИЙ КРЕПКИЙ Тенанто З ДОСТУПНИХ РИНКУ МЕРЕЖЕВИХ ОПЕРАТОРІВ, ЯКІ НЕ НАЛЕЖАТЬ НІ «Куренівський», НІ «АРЕНОВСКІМ».
Там немає вишуканості брендів і великого вибору, але в той же час закриті практично всі сегменти правильними fast-fashion операторами. З професійної точки зору, мені здається, що у ТРЦ все настільки добре, наскільки це може бути: орендні ставки максимально високі з можливих на ринку, прибутковість на вкладений капітал найвища з усіх ТРЦ приблизно такого самого розміру.
Реклама
У всій історії розвитку ТРЦ простежується дуже акуратна і послідовна робота по поліпшенню і економічних показників, і загального вигляду торгового центру, яка розтягнулася на роки і результат очевидний. Але в той же час поки менеджмент ТРЦ працював над усуненням «слабких» сторін, виявилася втраченою можливість розвивати «сильні» - ринок ріс величезними темпами, і ТРЦ не отримав свою частину зростання в цьому «пирозі», залишився в рамках своїх первісних, неамбіційність кордонів проекту.
Вже давно ТРЦ міг би істотно розширити свої площі і здатність генерувати трафік, додати новий функціонал і нових орендарів, але вважав за краще всі ці роки цього не робити. Чому? У мене немає відповіді на це питання, ймовірно власники бачили якісь ризики, які здавалися їм надмірними, можливо не хотіли знижувати середню ставку по об'єкту, що, безумовно, відбулося б при подальшому розширенні площ.
Які слабкі сторони я побачила в об'єкті? В першу чергу, це слабкі фудкорти, дуже слабкий общепит, нерозвинена зона розваг, відсутність нормального дитячого розважального центру. Відчувається деяка моральна втома інтер'єрів, вітрини практично всіх орендарів вже не відповідають стандартам галузі по висоті скління. Проблемним залишається другий поверх в першій черзі ТРЦ над супермаркетом - ІП-шники і дрібна нарізка зовсім не дружать з більш сучасною частиною ТРЦ. Більш сучасна друга черга дуже рівна, пряма і нехитра, це хороший рівень для 2007 і навіть для 2013, але для 2017 цей підхід вже потребує модернізації.
МОЖНА ДОСИТЬ ДОВГО НАМАГАТИСЯ ЗБИРАТИ ВСЕ НЕДОЛІКИ «ЕКСПОБЕЛА», АЛЕ НА ТЛІ GALLERIA MINSK І DANA MALL ЦЕ АБСОЛЮТНО ДРІБНІ І НЕ СУТТЄВІ МЕЛОЧИ, ЯКІ НЕ ЗАВАЖАЮТЬ ОБ'ЄКТУ ОТЛИЧНО ПРАЦЮВАТИ І ПОВНІСТЮ ВІДПОВІДАТИ свого позиціонування І ЗАДАЧ, ТОМУ залишаючи причіпки.
У «Експобела», на мій погляд, є величезний потенціал зростання, який прямо пропорційний розміру земельної ділянки, яка є у розпорядженні ТРЦ - величезна парковка і площі колишнього ринку. І обмежує його можливості тільки обережність власників, які, можливо, не хочуть знижувати прибутковість на метр і входити в новий інвестиційний період.
Далі буде.
Чому?Які слабкі сторони я побачила в об'єкті?
